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Österreich.gv.at - Lebenslage
Einhebung und Abfuhr der Immobilienertragsteuer
Die Einhebung/Abfuhr der Einkommensteuer für Grundstücksveräußerungen im privaten Bereich erfolgt wie im Grunderwerbsteuergesetz grundsätzlich durch Parteienvertreterinnen/Parteienvertreter (Notarinnen/Notare oder Rechtsanwältinnen/Rechtsanwälte). Zwingend ist dies in allen Fällen vorgesehen, in denen die Parteienvertreterin/der Parteienvertreter auch die Grunderwerbsteuer (→ BMF) der Erwerberin/des Erwerbers selbst berechnet.
Die im Wege der Selbstberechnung von der Parteienvertreterin/dem Parteienvertreter auf Grundlage der Angaben der Veräußerin/des Veräußerers berechnete und abgeführte Einkommensteuer (Immobilienertragsteuer) entfaltet – wie die Kapitalertragsteuer – grundsätzlich Endbesteuerungswirkung (Abgeltungswirkung), das heißt es besteht keine Verpflichtung mehr, die Einkünfte aus dem Veräußerungsgeschäft in die Einkommensteuererklärung aufzunehmen.
Wie bei der Kapitalertragsteuer ist aber eine freiwillige Aufnahme in die Steuererklärung unter Beibehaltung des besonderen Steuersatzes von 30 Prozent möglich (sogenannte "Veranlagungsoption"); das ist z.B. dann vorteilhaft, wenn aus einer anderen Grundstücksveräußerung ein Verlust anfällt und dieser (im Wege der Einkommensteuerveranlagung) mit dem Veräußerungsgewinn ausgeglichen werden soll. Eine Veranlagung kann aber auch dazu dienen, eine fehlerhafte Berechnung richtigzustellen (es wurden z.B. Instandsetzungskosten noch nicht berücksichtigt). Ist die Selbstberechnung aufgrund unrichtiger oder unvollständiger Angaben der Veräußerin/des Veräußerers fehlerhaft, tritt auch keine Endbesteuerungswirkung ein.
Abgesehen von der Veranlagungsoption, bei der der besondere Steuersatz erhalten bleibt, ist aber auch eine Veranlagung zum regulären Steuertarif (sogenannte "Regelbesteuerungsoption") möglich. Eine solche kann dann sinnvoll sein, wenn die anzuwendende tarifmäßige Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn (insbesondere wegen Verlusten aus anderen Einkunftsquellen) weniger als 30 Prozent der Bemessungsgrundlage beträgt.
Hinweis
Wird keine Immobilienertragsteuer durch die Parteienvertreterin/den Parteienvertreter entrichtet, besteht für die Veräußerin/den Veräußerer die Verpflichtung, eine besondere Vorauszahlung in Höhe von 30 Prozent der jeweiligen Bemessungsgrundlage zu entrichten. Diese besondere Vorauszahlung entfaltet keine Abgeltungswirkung, sie wird dann im Wege der Einkommensteuerveranlagung auf die aus dem Grundstücksgeschäft entfallende Einkommensteuer angerechnet.
Unabhängig davon, ob eine Selbstberechnung und Entrichtung der Immobilienertragsteuer durch die Parteienvertreterin/den Parteienvertreter erfolgt oder nicht, muss die Parteienvertreterin/der Parteienvertreter jedenfalls die relevanten Daten aus dem Grundstücksgeschäft dem Finanzamt mitteilen.
Beispiel
Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer durch Parteienvertreterin/Parteienvertreter
Eine Parteienvertreterin/ein Parteienvertreter ist mit der Abwicklung eines Grundstücksgeschäftes betreffend eine Eigentumswohnung beauftragt. In diesem Zusammenhang ist sie/er auch mit der Durchführung der Selbstberechnung nach dem Grunderwerbsteuergesetz beauftragt.
Nimmt die Parteienvertreterin/der Parteienvertreter auftragsgemäß die Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer vor, so ist sie/er auch verpflichtet, dem für die Erhebung der Einkommensteuer der Veräußerin/des Veräußerers zuständigen Finanzamt Mitteilung zu machen und in der Regel auch die Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer vorzunehmen. Die Veräußerin/der Veräußerer legt der Parteienvertreterin/dem Parteienvertreter den Kaufvertrag vom seinerzeitigen Wohnungserwerb vor und bestätigt schriftlich die Richtigkeit und Vollständigkeit ihrer/seiner Angaben. Auf Basis der darin genannten Anschaffungskosten ermittelt die Parteienvertreterin/der Parteienvertreter die Einkünfte und entrichtet die Immobilienertragsteuer. Mit der Entrichtung der Immobilienertragsteuer ist die Einkommensteuer aus dem Grundstücksverkauf grundsätzlich abgegolten.
Beispiel
Entrichtung einer besonderen Vorauszahlung durch die Steuerpflichtige/den Steuerpflichtigen
Eine Parteienvertreterin/ein Parteienvertreter ist mit der Abwicklung eines Grundstücksgeschäftes betreffend eine Eigentumswohnung beauftragt. Die Parteienvertreterin/der Parteienvertreter gibt die Abgabenerklärung für die Grunderwerbsteuer ab, nimmt jedoch nicht die Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer vor.
Die Immobilienertragsteuer wird nur in jenen Fällen einbehalten und abgeführt, in denen eine freiwillige Selbstberechnung nach dem Grunderwerbsteuergesetz erfolgt. Wird bei Veräußerungen wie im vorliegenden Fall keine Immobilienertragsteuer entrichtet, hat die/der Steuerpflichtige selbst eine besondere Vorauszahlung in Höhe der Immobilienertragsteuer (30 Prozent) innerhalb der für deren Entrichtung geltenden Frist (spätestens am 15. Tag des auf den Kalendermonat des Zuflusses zweitfolgenden Kalendermonats) zu entrichten. Keine Immobilienertragsteuer wird auch dann abgeführt, wenn der Zufluss voraussichtlich erst später als ein Jahr nach dem Veräußerungsgeschäft erfolgt, z.B. weil die Käuferin/der Käufer Ratenzahlungen leistet. Die in solchen Fällen von der Veräußerin/dem Veräußerer selbst geleistete besondere Vorauszahlung entfaltet anders als die Immobilienertragsteuer keine Abgeltungswirkung; die/der Steuerpflichtige muss daher eine Steuererklärung abgeben und es erfolgt eine Anrechnung der besonderen Vorauszahlung auf die Einkommensteuerschuld in der Veranlagung. Die relevanten Daten aus dem Grundstücksgeschäft sind dem Finanzamt von der Parteienvertreterin/vom Parteienvertreter mitzuteilen.
Für den Inhalt verantwortlich: Bundesministerium für Finanzen