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Kaufpreis einer von einer gemeinnützigen Bauvereinigung angebotenen Eigentumswohnung

In der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft gilt das (modifizierte) Kostendeckungsprinzip, d.h. für diese Wohnungen kann nicht der freie Marktpreis verlangt werden. Solche Wohnungen werden in der Regel mit langfristigen Finanzierungen und oft unter Inanspruchnahme von Förderungsmitteln gebaut. Bei Kaufvertragsabschluss wird in den meisten Fällen ein einmaliger Betrag – ein Teil des Kaufpreises – sofort verlangt, der Rest des Kaufpreises wird von den Wohnungseigentümerinnen/Wohnungseigentümern durch die Übernahme des Darlehens langfristig abbezahlt.

Aufgrund des (modifizierten) Kostendeckungsprinzips muss sich der Preis grundsätzlich an den Gesamtkosten der Errichtung orientieren. Daher steht die genaue Höhe des endgültigen Kaufpreises oft erst nach Beendigung des Bauvorhabens fest, wenn die Endabrechnung der Gesamterrichtungskosten vorliegt.

Um zu vermeiden, dass die Wohnungswerberinnen/Wohnungswerber oft jahrelang nicht wissen, wie viel sie die Wohnung letztendlich kosten wird, dürfen solche Wohnungen auch zu einem Fixpreis angeboten werden. Eine Fixpreisregelung gilt auch für den nachträglichen Verkauf (frühestens fünf Jahre nach Erstbezug für Neumieter ab 2019, frühestens zehn Jahre für bisherige Mieterinnen/Mieter) von gemeinnützigen Mietwohnungen an die Mieterinnen/Mieter. Die Höhe von Fixpreisen kann nur wegen "offenkundiger Unangemessenheit" binnen sechs Monaten nach Bezug der Wohnung bzw. Anbotslegung gerichtlich angefochten werden.

Keine gesetzliche Option auf nachträgliche Wohnungseigentumsbegründung haben nicht gleichgestellte Ausländerinnen/Ausländer, die nicht schon fünf Jahre legal in Österreich leben und keine Integrationsprüfung beim Österreichischen Integrationsfonds abgelegt haben. Das gilt aber beispielsweise nicht für Staatsbürgerinnen/Staatsbürger aus der EU und dem EWR.

Beim nachträglichen Kauf ihrer/seiner gemeinnützigen Mietwohnung hat die Mieterin/der Mieter – um Spekulationen zu verhindern – eine "Nachbesserungspflicht" für den Fall, dass sie/er die Wohnung binnen 15 Jahren (an nicht enge Verwandte) weiterveräußert. Die Höhe des "nachzuzahlenden" Betrages wird schon im Kaufvertrag fixiert und errechnet sich aus der Differenz zwischen Verkehrswert der Wohnung und dem tatsächlich geleisteten (niedrigeren) Kaufpreis. Weiters steht der gemeinnützigen Bauvereinigung in diesem Fall das Recht auf Einräumung eines Vorkaufsrechts auf 15 Jahre zu.

Überprüfung des Kaufpreises

Bei Eigentumswohnungen, die von einer gemeinnützigen Bauvereinigung zum Kauf angeboten werden, kann eine Überprüfung des verlangten Preises durch das Bezirksgericht (→ BMJ) (die Schlichtungsstelle) auf Antrag vorgenommen werden. Für die Antragstellung gilt eine dreijährige Frist ab Legung der Endabrechnung. Diese ist binnen fünf Jahren ab erstmaligem Bezug der Baulichkeit zu legen. Sollte die Bauvereinigung innerhalb dieser Frist noch keine Endabrechnung vorgelegt haben, verlängert sich die Antragsfrist dementsprechend.